不動産を相続した相続人は、『相続登記』の申請をしなければなりません。２０２４年４月１日から相続登記が義務化されることになり、正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。
これまでは、相続登記を行わないことで罰則などが課せられず、また費用がかかり手続きも煩雑なため、相続登記をしない方も多くいました。
しかし、相続登記がなされないことで、所有者が特定できない「所有者不明土地」は日本国土の24%にも達しています。所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業を進めるうえで大きな妨げになるほか、雑草の繁殖やゴミの不法投棄、不法占有者などの問題が生じ、治安や公衆衛生にも悪影響をおよぼす恐れがあります。
そのため、この問題の対策として相続登記が義務化されたのです。
そもそも、相続登記とは具体的に何を指すのでしょうか。相続登記とは、被相続人（亡くなった方）から相続した土地・家屋などの不動産の名義を相続人に変更する名義変更登記手続きのことをいいます。
相続登記は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、また、対象となる不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などの書類を整え、対象不動産の所在地を管轄する法務局で申請します。そのため、相続する不動産が複数の地域にある場合には、それぞれの不動産の所在地を管轄する法務局ごとに、相続登記を申請しなければなりません。
相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
義務化の起算日（開始時期）は不動産所有者の相続開始日ではなく、”不動産の所有権を相続したことを知った日”です。つまり「知った日」とは、自分が相続の対象者であることを知り、さらに、その中に不動産の所有権が含まれることを知ったタイミングを指します。
これは、自分が相続人であることを知っていても、相続した財産の中に不動産が存在することを認識していない場合には、相続登記の義務は生じない、ということを意味しています。
遺言書が存在し、その遺言によって不動産の所有権を相続する相続人がいる場合には、その相続人は、相続が開始されたことを知り、かつ、遺言により不動産の所有権を相続したことを知ったときから３年以内に相続登記をする必要があります。
また、遺産分割協議が成立したときは、遺産分割によって、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。
注意しなければならないのが、相続登記義務化の施行日（２０２４年４月１日）以前の相続登記をしていない不動産についても義務化の適用があるということです。改正法附則の条文では「”知った日”又は”施行日”のいずれか遅い日」と規定されており、自分が相続により不動産の所有権取得を知った日が遅ければ「知った日から３年以内」に相続登記をすればよいとされています。例えば、親が自宅以外にも山林などを所有していたことを今まで知らず、法改正後に不動産を相続していたことを知った場合には、改正法の施行日から３年ではなく、不動産の相続を初めて知った日から３年以内に相続登記する義務を負います。
自分が相続する予定、もしくは相続した不動産の登記内容を事前に確認しておきましょう。法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、現在の名義人が誰になっているのかわかります。自分が相続登記の手続きをしている場合は間違いありませんが、固定資産税の納税書が来るからといって登記が完了しているわけではありませんので要注意です。相続登記が完了していない場合は、相続人の代表者に納税通知書が送られています。
相続登記義務化への最善策は、生前に不動産の名義人が公正証書遺言を作成する、生前贈与をする、などの生前対策をしておくことです。生前対策をしておくことで、相続人同士の争いが起こったり、遺産分割協議が進まなかったりする事態を避けることができます。
すでに不動産の名義人が死亡している場合は、速やかに相続人全員で話し合って遺産分割協議を行い、新たな名義人を決める必要があります。しかし、必要な書類を集めたり話し合いするのに時間がかかったり、あるいは、相続トラブルに発展したり、というケースもありますので、士業の専門家に依頼するとスムーズにいく可能性が高くなります。
どうしても３年以内に相続人同士の話し合いが成立しない場合は、「相続人申告登記の申出」という方法があります。
この制度を利用して、不動産の所有者（登記名義人）について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、それで相続登記義務を履行したことになります。
この申出は、相続人が複数いる場合でも単独で申し出ることができ、申出をした相続人のみが義務を履行したことになります。例えば、相続人５名のうち２名がこの申出を行った場合には、その２名は登記義務を履行したことになりますが、残りの３名については履行したことにはなりません。
注意しなければならないのは、この申出は「私は登記名義人の相続人のひとりです」と名乗りでているだけなので、この申出をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはならないことです。相続人として不動産の所有権を第三者に主張するためには、正式な相続登記を申請する必要があります。
相続登記は、申請方法や書類を確認し、しっかり準備して法務局で手続きすれば、自分で行うこともできます。
しかし、相続に伴う手続きは不動産だけでなく、金融機関などの複数箇所にわたることも多いため、仕事をしながら合間を縫って手続きを行う方には負担に感じることもあると思います。
また、遺産分割協議書や登記申請書の不動産の表示は登記簿通りに記載しなければならず、間違いや記載漏れがあると、やり直しが必要で二度手間になることもあります。
そういったリスクをふまえ、最初から司法書士に相談し、任せることを検討しましょう。相談できる司法書士に心当たりがない場合は、士業のネットワークで、紹介してもらうこともできます。
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